[nbn시사경제] 임경숙 변호사 / 법학박사 / 법무법인(유한) 산우 동부지점
A는 2017. 1. 12. 갑 주택을 구입하고 다음날 소유권이전등기와 전입신고를 모두 마쳤다. 갑 주택에 거주하던 A는 2018. 1. 12. B에게 해당 주택을 매도하면서 그와 동시에 B와 임대차 계약을 맺고, 2018. 1. 30. B가 매매잔금지급을 완료하면 갑 주택의 소유권을 B에게 넘기고 A는 임차인의 자격으로 거주하기로 약정하였다.
하지만 B의 잔금 지급이 미뤄지면서 B의 소유권이전등기는 2019. 1. 30. 에서야 가능하게 되었다. 그 사이 A는 계속 갑 주택에 소유권을 가지고 거주하며 B의 소유권이전등기가 완료되기 전인 2019. 1. 10. K은행과 Y은행에서 갑 주택을 담보로 5억원여의 대출을 받았다.
그 후 A가 해당 대출을 제때 갚지 못해 2020. 2. 10. Y은행이 갑 건물에 대해 경매를 신청하였고, 경매를 통해 갑 건물의 소유자가 C로 변경되었다.
C는 자신이 갑 주택을 경락받은 뒤에도 여전히 해당 주택에서 거주 중인 A를 상대로 건물 인도를 청구하였다. 이에 A는 C를 상대로 본인의 보증금에 대한 반환을 청구하는 내용의 반소를 제기하려고 한다. A와 C의 주장은 각각 타당할까?
일반적으로 임차인은 '주택임대차보호법'에 따라 ▲ 주택을 인도받아 점유하고 ▲ 전입신고를 통해 주민등록을 완료함으로써 그 다음날부터 본인이 임차한 주택에 대해 대항력을 취득하게 된다. 대항력을 갖춘 임차인은 만약의 경우 주택이 경매로 소유자가 변경되더라도 기존에 계약된 임대차 기간을 보장받는 것은 물론 임차보증금 역시 일정부분 보호받을 수 있다.
이를 바탕으로 판단해 보았을 때, 언뜻 갑 주택에 거주 중이면서 주민등록을 마친 상태인 A가 C의 건물인도청구에 대해 제기하려는 보증금반환청구가 타당해 보인다. 하지만 위 사례의 경우 일반적인 임대차대항력 요건을 문언 그대로 적용하기에는 무리가 있다.
'주택임대차보호법'상 주택의 인도와 더불어 임차인의 대항력 요건으로 규정하고 있는 '주민등록'은 거래의 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있도록 마련한 것이다. 따라서 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 위한 요건으로서의 주민등록은 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의해 주택에 대한 임차인의 점유가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있을 정도가 되어야 한다.
위 사례와 같이 아직 A가 갑 주택의 소유권을 가지고 있을 당시 행한 주민등록만으로는 제3자가 그 주민등록이 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려워 대항력을 갖추고 있다고 할 수 없다. A의 주민등록이 임차인으로서 대항력을 갖추기 위한 요건으로서 효력을 발생한 것은 B가 주택에 관한 소유권이전등기를 마친 다음날인 2019. 1. 31. 로 보아야 한다.
따라서 A는 자신이 '주택임대차보호법'상 대항력을 갖추기 전에 설정된 Y은행의 저당권에 기해 이루어진 경매로 갑 주택의 소유자가 된 C에게 대항할 수 없고, 경락인 C의 주택명도청구를 받아들여야 하는 것은 물론 C에 대하여 보증금 반환도 청구할 수 없다.
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